2025년 부동산 취득가액 개정 핵심｜감정평가액 사용 요건 완전 정리

2025년 개정으로 부동산 취득가액 산정 시 감정평가액 사용 요건이 대폭 강화되었습니다. 특수관계자 거래, 경매 취득, 시가 불명확한 부동산에서 감정평가 적용 기준, 2개 법인 평가 규칙, 6개월 규정, 세무 절세 효과까지 실무적으로 정리했습니다.

 

① 2025년 취득가액 제도 개편 배경 — 감정평가액 인정 범위가 중요한 ‘취득가액 기준’이 되는 이유

2025년 조세정책 개편에서 정부가 가장 강조한 항목 중 하나는 ‘취득가액 기준의 명확화’입니다. 국세청은 오랫동안 부동산 취득가액을 산정할 때 감정평가액을 어떤 상황에서 인정해야 하는지에 대한 기준이 불명확하다고 지적해 왔습니다. 많은 납세자들은 매매계약서에 적힌 금액만 취득가액으로 생각했지만, 실제 세법은 취득 상황에 따라 감정평가액을 인정하는 복잡한 구조를 가지고 있었습니다. 이로 인해 양도소득세 분쟁, 부당행위계산 부인, 시가 산정 오류 등이 매년 꾸준히 발생했습니다.

 

2025년 개정은 이러한 혼란을 줄이기 위한 조치였습니다. 개정안은 감정평가액이 취득가액으로 인정되는 구체적인 요건을 세밀하게 명시했고, 취득 경위가 단순 매매가 아닐 때 평가액을 사용하는 사례를 합법적으로 구분했습니다. 국세청은 특히 친족 간 거래·특수관계인 거래·저가 취득·무상 취득·권리 변동이 복잡한 부동산 등의 경우 감정평가액을 활용하는 것이 보다 합리적이라고 보았습니다.

이번 개정으로 취득가액을 계산하는 방식이 훨씬 일관된 구조를 가지게 되었으며, 납세자 입장에서는 불필요한 논쟁을 줄이는 기반이 마련된 셈입니다.

 

② 감정평가액 사용이 필요한 상황 — 특수관계자 거래와 ‘시가 조정’이 핵심 키워드인 이유

사람들이 감정평가액을 취득가액으로 사용해야 하는 상황을 단순하게 이해하는 경우가 많지만, 실제로는 매우 폭넓습니다. 2025년 개정은 감정평가액을 인정하는 대표적인 네 가지 상황을 명확하게 정리했습니다.

 

1) 특수관계자 간 거래(부모·자녀·형제·법인 간 거래 포함)

특수관계자 간 부동산 거래는 대부분 시가보다 낮은 금액 또는 형식적인 금액으로 계약이 진행되는 경우가 많습니다. 이러한 거래는 세법상 ‘부당행위계산 대상’이 될 수 있기 때문에, 국세청은 감정평가액을 기준으로 취득가액을 산정하도록 요구합니다. 이때 감정평가액을 사용하지 않으면 ‘부당 저가 취득’ 판단이 이루어져 증여세나 과도한 양도세가 발생할 수 있습니다.

 

2) 시가가 불명확한 부동산 취득(비정형 부동산·지분 거래 등)

토지 일부 지분 취득, 미등기 건물 취득, 노후주택·무허가 건물 등 시가 산정이 어려운 부동산의 경우 감정평가액이 취득가액의 기초가 됩니다. 국세청은 시장에서 객관적으로 거래가 이루어지지 않는 자산은 감정평가를 통해 시가를 산정하는 방식이 더 공정하다고 봅니다.

 

3) 공매·경매 취득 시 ‘낙찰가 + 감정가 비교’ 방식 적용

2025년부터는 공매·경매로 취득한 부동산도 ‘낙찰가가 현저히 낮은 경우’ 감정평가액을 기준으로 취득가액 계산이 가능합니다. 경매는 감정가보다 낮게 시작되는 경우가 많기 때문에, 국세청은 낙찰가만으로 취득가액을 인정하면 편법 증여 문제와 시가 왜곡 문제를 유발한다고 보았습니다.

 

4) 법인이 취득하는 경우 — 법인의 거래는 항상 시가 적정성 검토 대상

법인은 취득금액을 비용으로 처리하기 때문에 취득가액이 과도하게 낮거나 높으면 세무조정 대상이 됩니다. 법인이 부동산을 취득하는 경우 감정평가액을 요구하는 사례가 2025년 이후 더욱 증가했습니다.

이처럼 감정평가액은 단순한 참고자료가 아니라, ‘취득가액의 대체 기준’으로 기능하는 중요한 세무 요소입니다.

 

③ 2025년 개정된 감정평가액 인정 요건 — 두 기관 평가·6개월 규칙·취득시점 일치가 핵심이다

2025년 개정은 감정평가액을 취득가액으로 인정하기 위한 구체적인 조건을 다음과 같이 명시했습니다. 이 요건은 양도소득세·증여세·법인세 등에서 동일하게 적용됩니다.

 

1) 감정평가액은 반드시 ‘2개 이상의 감정평가법인’이 평가한 금액이어야 합니다

국세청은 단일 평가만 인정하면 ‘임의적 평가’ 또는 ‘특정 evaluator와의 담합 가능성’을 우려하기 때문에, 두 개의 감정평가법인을 통한 평가를 원칙으로 합니다.

• 평가액이 서로 다를 경우에는 평균값을 사용합니다.
• 두 기관의 평가일은 취득일 기준 6개월 전~3개월 후 범위 내여야 합니다.

이는 감정평가를 세무 조작의 수단으로 악용하지 못하도록 하기 위한 장치입니다.

 

2) 감정평가 시점은 반드시 ‘취득시점 근처’여야 합니다 — 6개월 규칙 적용

2025년 개정에서는 감정평가 시점을 엄격히 규정했습니다.

• 취득일 전 6개월
• 취득일 후 3개월이 기간 내 평가액만 인정합니다. 기존에는 1년 단위로 느슨하게 적용된 경우도 있어 시가 왜곡 문제가 있었지만, 2025년 개정으로 이러한 문제는 사실상 사라졌습니다.

3) 감정 목적이 ‘세무용 평가’여야 합니다

금융용 감정평가, 담보용 감정평가, 가치분석용 감정평가는 취득가액으로 인정되지 않을 가능성이 높습니다.
국세청은 감정 목적을 명확하게 요구하며, 세무 목적으로 발급된 평가서만 취득가액 산정에 사용할 수 있도록 했습니다.

 

4) 평가 비용은 납세자가 부담해야 하며, 이 비용은 필요경비로 인정될 수 있습니다

감정평가 비용은 필요경비에 포함되거나 취득 관련 비용으로 인정됩니다.
다만 평가 비용이 과도하면 국세청이 비용을 조정할 수 있습니다.

 

④ 감정평가액 사용 시 세무에 미치는 영향 — 취득가액 상승은 곧 ‘양도세 절세’로 연결된다

사람들이 감정평가액을 취득가액으로 인정받고 싶어 하는 이유는 매우 단순합니다.
취득가액이 높아지면 양도차익이 줄어들고, 결국 양도소득세가 절감되기 때문입니다.

하지만 2025년 개정으로 감정평가액 인정 요건이 강화되면서, 임의로 감정평가액을 올리거나 부풀리는 방식은 사실상 불가능해졌습니다. 국세청은 감정평가액이 시가보다 지나치게 높으면 ‘부당행위계산 부인’을 적용해 감정가를 무효 처리하고, 오히려 세금이 더 늘어나는 결과를 낳을 수 있습니다.

반대로 감정평가액을 적법한 요건에 따라 인정받으면 아래와 같은 효과를 얻을 수 있습니다.

• 양도차익 절감
• 증여세 부담 완화
• 법인의 회계 처리 명확화
• 취득자금 출처조사 리스크 감소

즉, 감정평가액은 단순 자료가 아니라 세율 조정의 핵심 수단입니다.

 

⑤ 실무에서 바로 적용할 수 있는 감정평가 활용 전략 — 평가시점·기관선정·증빙관리 3단계가 핵심

2025년 개정 이후 감정평가액을 취득가액으로 사용하려면 다음 3단계 전략이 필요합니다.

 

1) 평가시점 전략

• 취득일 6개월 전부터 준비
• 투기과열지구 등 급등 지역은 2개월 내 평가 권장
• 매매가 VS 평가가 차이가 크면 즉시 세무 검토 필요

2) 평가기관 선정 전략

• 감정평가법인 2곳 이상 필수
• 평가사 경력·지역평가 경험 여부 확인
• 평가서 목적을 “세무용”으로 명시 요청

3) 증빙관리 전략

• 평가서 원본 보관
• 평가비용 영수증 별도 보관
• 평가 의뢰 과정 자료 정리
• 매수 과정까지 하나의 세트로 파일화

이 절차를 지키면 국세청의 감정평가액 인정 요건을 안정적으로 충족할 수 있습니다.