부동산 증여 후 취득세 및 지방세 신고 요령 완벽 가이드

부동산 증여 후 취득세 및 지방세 신고 절차를 2025년 기준으로 완벽히 정리했습니다. 증여세와 취득세의 차이, 위택스 신고 방법, 조정대상지역 세율, 절세전략까지 실무 중심으로 안내합니다.

 

① 부동산 증여의 개념과 과세체계 이해

부동산을 가족이나 타인에게 무상으로 이전(증여) 하는 경우, 단순히 증여세만 부담하면 된다고 생각하기 쉽지만 실제로는 취득세와 지방세까지 함께 신고·납부해야 하는 구조로 되어 있습니다.
즉, 증여를 받는 사람(수증자)은 증여세 납세의무자일 뿐 아니라, 동시에 부동산을 새로 취득한 자로 간주되어 취득세 납세의무자가 됩니다.

부동산 증여의 경우 '유상취득(매매)'이 아닌 '무상취득'으로 분류되며, 이때의 취득세는 일반적인 매매보다 높은 세율이 적용됩니다.
이는 세법상 증여 취득이 불로소득적 성격을 가지기 때문에 지방세법은 이를 별도로 강화해 규정하고 있습니다.

부동산 증여 시 과세는 다음 3단계로 나눠집니다.

 

국세(증여세) – 소득세법 및 상속세·증여세법에 따라 국세청 신고
지방세(취득세, 지방교육세, 농어촌특별세) – 관할 시·군·구청 세무과에 신고
등록면허세 및 등기비용 – 등기소에서 별도 납부

따라서 증여받은 부동산은 단순히 증여계약서 작성으로 끝나는 것이 아니라, ① 증여세 신고 → ② 취득세 신고 → ③ 등기 완료의 순서를 정확히 이행해야 합니다.
이 중 취득세는 증여받은 날로부터 60일 이내에 반드시 신고·납부해야 하며, 기한을 넘기면 가산세(신고불성실 + 납부불성실 최대 20%)가 부과될 수 있습니다.

 

② 부동산 증여 시 취득세율과 계산 방법

부동산 증여에 따른 취득세율은 증여받는 부동산의 종류와 지역, 그리고 증여자와의 관계에 따라 달라집니다.
2025년 기준으로 다음과 같은 세율이 적용됩니다.

구분                                                                                                  취득세율        지방교육세       농어촌특별세 합계

일반 부동산 증여 (주택 제외)	3.5%	0.35%	0.2%	4.05%
주택 증여 (일반주택)	3.5%	0.35%	-	3.85%
조정대상지역 내 1세대 3주택 이상 증여	12%	1.2%	-	13.2%
조정대상지역 2주택 증여	8%	0.8%	-	8.8%

예를 들어, 아버지가 서울 소재 아파트(시가 5억 원)를 자녀에게 증여한다면,

증여세는 5억 원 – 공제 5천만 원 = 4억5천만 원에 대해 과세

취득세는 5억 원 × 3.5% = 1,750만 원

지방교육세 5억 × 0.35% = 175만 원
총 약 1,925만 원의 취득 관련 지방세를 부담해야 합니다.

중요 포인트:

증여받는 사람이 미성년자라도 수증자 명의로 취득세를 신고해야 합니다.

부부 간 증여는 세법상 증여세 공제한도(6억 원)가 크지만, 취득세는 무조건 과세됩니다.

세대분리 여부는 조정대상지역 취득세율 판단에 직접적인 영향을 미칩니다.

또한, 부동산 증여는 실거래가가 아닌 시가(공시가격 기준) 으로 취득세를 계산합니다.
다만, 증여세 신고 시에는 시가인정액 또는 감정평가금액이 기준이 되므로, 양쪽 금액이 다를 경우 세무전문가의 확인을 받는 것이 바람직합니다.

 

③ 취득세 및 지방세 신고 절차 — 홈택스와 위택스를 통한 실무 요령

부동산 증여 후 취득세는 '위택스(Wetax)' 또는 '이택스(서울시)'에서 전자신고가 가능합니다.
실무적으로는 국세청 홈택스의 증여세 신고와 지방세 취득세 신고가 별개 시스템으로 운영되므로, 두 과정을 각각 완료해야 합니다.

1단계: 증여계약서 작성 및 공증(선택 사항)
증여계약서에는 증여자·수증자 인적사항, 부동산 주소, 증여일자, 평가금액을 명확히 기재해야 합니다.
공증은 필수는 아니지만, 향후 세무조사나 가족 분쟁 시 법적 효력이 강화됩니다.

2단계: 증여세 신고 (국세청 홈택스)
홈택스 접속 → [신고/납부] → [상속·증여세 신고] 메뉴 선택

증여재산 평가명세서 및 공시가격 자료 첨부

신고 후 즉시 납부 가능 (신고 후 3개월 이내)

3단계: 취득세 신고 (지방세)
위택스(wetax.go.kr) 또는 이택스(etax.seoul.go.kr) 접속

[지방세신고 → 취득세 신고 → 무상취득(증여)] 선택

증여계약서, 부동산등기부등본, 가족관계증명서 첨부

신고 후 즉시 납부서 출력 가능

TIP:

신고기한은 증여일(등기접수일)로부터 60일 이내

신고 시 공시가격을 입력해야 하며, 실거래가 입력 시 오류가 발생할 수 있음

납부 후 납부확인서 PDF 저장 → 등기소 제출 시 필요

4단계: 등기소 등록 및 최종 확인
취득세 납부가 완료되면, 등기소에 '증여에 의한 소유권 이전등기'를 신청합니다.
이때 제출서류는 다음과 같습니다.

취득세 납부확인서
증여계약서 원본
증여세 신고서 사본
등기권리증 및 인감증명서

모든 절차가 완료되면, 지방자치단체 세무과에서 자동으로 신고내역 검증을 진행하고, 필요 시 증여세 신고 내역과 대조해 ‘이중 평가 여부’를 확인합니다.

 

④ 부동산 증여 후 절세 전략 및 주의사항

부동산 증여는 자산 이전의 대표적인 절세 수단이지만, 신고 방식에 따라 오히려 세금이 더 늘어날 수도 있습니다.
특히 취득세는 지방세법상 즉시 과세 항목이기 때문에, 신고기한을 놓치거나 세대판정이 잘못되면 가산세가 붙습니다.

다음의 절세 전략을 반드시 확인해야 합니다.

세대분리 시점 조정
조정대상지역 내 주택 증여의 경우, 동일세대 내에서는 12% 고세율이 적용되지만, 세대분리 후 증여하면 일반세율(3.5%)로 낮아질 수 있습니다.
단, 실제 거주요건이 충족되어야 하며, 형식적 분리는 세무조사 대상이 될 수 있습니다.

증여 후 5년 이내 양도 주의 (이월과세)
증여받은 부동산을 5년 내 매도하면, 양도소득세 계산 시 취득가액을 증여자의 원가로 환산하는 '이월과세'가 적용된다. 즉, 절세 목적의 단기 매도는 오히려 세금폭탄으로 이어질 수 있습니다.

부부간 공동명의 이전 활용
증여세는 배우자에게 6억 원까지 공제 가능하므로, 단독명의 대신 공동명의로 이전하면 세율 부담을 나누어 절세 효과를 얻을 수 있습니다. 단, 공동명의 시에도 취득세는 각각 납부해야 합니다.

증여 후 공시가격 변동 반영 시기 고려
공시가격이 급등하기 전 증여를 완료하면, 낮은 평가금액으로 증여세와 취득세를 동시에 절감할 수 있습니다.
특히 1월~3월(공시가격 확정 전)에 증여하면 세금 계산 기준이 낮아지는 효과가 있습니다.

기부채납, 농지전용 등 감면 항목 확인
지방세특례제한법상 일정 요건을 충족할 경우, 농지 증여 시 농지보전부담금 감면, 지방이전기업의 부동산 증여 시 취득세 감면 등의 혜택을 받을 수 있습니다.

마지막으로, 부동산 증여 후 세무서와 구청 간 과세정보 자동 연동이 이루어지므로, 한쪽 신고만 누락되어도 세무조사 통보가 들어올 수 있습니다.
따라서 증여세와 취득세 신고는 동일 시기에 동시 진행하는 것이 가장 안전합니다.

 

결론

부동산 증여는 단순한 가족 간 자산이전이 아니라, 국세와 지방세를 동시에 고려해야 하는 복합 세무 행위입니다.
증여세와 취득세의 신고 시기, 세율, 세대판정 기준을 정확히 이해하지 못하면 수백만 원의 가산세를 부담할 수 있습니다.

증여 후 취득세 신고는 위택스에서 간편히 가능하지만, 등기 이전까지의 절차가 복잡하므로 세무사 또는 행정사의 검토를 거치는 것이 가장 바람직합니다.
특히 조정대상지역의 경우 세율 차이가 크기 때문에, 증여 시기와 세대 구성 상태를 전략적으로 설계하는 것이 절세의 핵심입니다.